Le bail conventionné
Le bail est un contrat entre un propriétaire et un locataire, il s'agit le plus souvent d'un acte sous seing privé (réalisé par les parties directement) mais il peut s'agir aussi d'un acte notarié (mis en place par un notaire et approuvé ensuite par les parties). Dans les deux cas les signatures du bailleur et du locataire sont indispensables pour que le contrat soit valable et les deux parties doivent chacune posséder un exemplaire original.
Les clauses indispensables à la constitution d'un bail sont les suivantes :
- le nom et l'adresse du propriétaire et du locataire
- La date à partir de laquelle le locataire peut s'installer dans son nouveau logement et la durée de la location (3 ans minimum)
- la description précise du logement
- la liste complète des parties communes
- l'usage qui devra être fait du local (habitation ou local professionnel par exemple)
- le montant du loyer respectant les plafonds de loyers de la convention
- les modalités de révision éventuelle du montant du loyer
- les modalités de paiement du loyer (début ou fin de mois par exemple)
- la valeur du dépôt de garantie (pas plus de deux mois de loyer hors charges et impossible à modifier ni pendant le bail ni même lors du renouvellement du bail)
La loi de 1989 exclut certaines clauses qui ne peuvent pas apparaître sur un contrat de bail, dans le cas contraire, elles sont considérées comme nulles.
En plus des clauses indispensables pour la validité d'un contrat de bail, ce dernier doit être accompagné de certains documents justificatifs supplémentaires :
- l'état des lieux
- dans le cas d'un immeuble en copropriété : les questions relatives à la destination de l'immeuble au sein du règlement de copropriété doivent apparaître ; ainsi que le règlement pour l'usage des parties communes
l'attestation d'assurance du locataire (obligatoire) - si le bailleur demande la caution d'un tiers, ce dernier doit signer un engagement de caution contenant la durée de la caution et les obligations du tiers se portant caution
- le dossier de diagnostic technique contenant : le diagnostic de performance énergétique et le constat de risques d'exposition au plomb. (Pour les régions couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels, un état des risques détaillé doit être établi)
- les modalités de réception de la télévision au sein de l'immeuble.
Pendant la durée du bail conventionné, le propriétaire est tenu à certaines obligations comme pour tout bail classique, mais la convention y ajoute certaines spécificités.
La quittance de loyer doit mentionner :
- le montant du loyer
- le montant des charges
- le montant de l'APL versée directement au propriétaire mais qui est soustraite du montant total du loyer
- le plafond de loyer du logement conventionné
Dans le cas où le bailleur réclame à son locataire un loyer d'un montant supérieur à celui fixé par la convention, le locataire peut l'attaquer en justice afin d'obtenir la modification du bail et le remboursement de l'intégralité des sommes versées au-delà du montant réel du loyer.
Pendant la durée de la convention (au minimum six ans), le bail est reconduit automatiquement tous les trois ans. Le propriétaire a cependant la possibilité de réévaluer le loyer si celui-ci est largement inférieur aux montants règlementaires, il peut augmenter le loyer six mois après expiration du bail tout en respectant la limite du plafond règlementaire.
En ce qui concerne le locataire, il ne peut être invité à quitter le logement qu'après expiration de la convention sauf s'il a manqué à ses obligations.
Par contre le locataire peut quitter son logement sans avoir à fournir d'explication. La seule condition est d'effectuer un préavis de trois mois. La durée de préavis peut être réduite à un mois dans trois situations précises : en cas de changement de lieu de travail dû à une mutation ou un licenciement (changement subi par le locataire et non choisi, le délai n'est pas réduit dans le cas d'une démission par exemple) ; en cas de problème de santé pour une personne âgée de plus de 60 ans : enfin, si le locataire perçoit le RMI.
Dans tous les cas (changement de locataire, modification du montant du loyer par exemple) l'ANAH doit être informée par le propriétaire dans un délai de deux mois.
En effet la signature de la convention engage le propriétaire à tenir l'ANAH au courant de toutes les évolutions de sa situation et de celle de son locataire. L'ANAH est en droit de demander tous les documents et justificatifs nécessaires à la vérification du respect de la convention.
Si le propriétaire change après la vente du logement, une donation ou une succession, les modalités de transfert de la convention dépendent du niveau de loyer pratiqué :
- Dans le cas d'une convention à loyer social ou très social, la convention s'applique intégralement aux nouveaux propriétaires. Le nouveau propriétaire doit simplement donner ses coordonnées au locataire et à l'organisme compétent en matière d'APL.
- Dans le cas d'une convention à loyer intermédiaire, la subvention dont l'ancien propriétaire a bénéficié doit être reversée à l'ANAH. Cependant, le nouvel acquéreur ne sera pas tenu du remboursement s'il prouve que toutes les contraintes règlementaires ont été respectées et s'il s'engage reprendre tous les engagements de l'ancien propriétaire.
Dans cette section au sujet du bail conventionné seront traitées les parties suivantes :
