L'hypothèque

Une hypothèque est une mise en gage d'un bien immobilier qui permet de donner une garantie à un créancier en cas de défaut de paiement éventuel. En cas de défaillance du débiteur pour payer le créancier, le bien hypothéqué peut être liquidé par le créancier pour se rembourser.

La définition juridique de l'hypothèque est la suivante : il s'agit d'un droit réel, immobilier et « accessoire à une créance à garantir ». Le terme réel signifie que le droit hypothécaire porte sur une chose, l'hypothèque porte de plus nécessairement sur un bien immobilier, l'expression « accessoire à une créance à garantir » signifie que l'hypothèque est un droit du créancier qui s'ajoute au droit de ce dernier d'exiger le paiement de sa créance.

L'hypothèque confère des avantages à la fois au créancier et au débiteur. En effet le débiteur peut continuer à jouir de son bien immobilier malgré l'hypothèque et le créancier peut saisir le bien immobilier s'il n'est pas payé.
Il existe trois différentes sortes d'hypothèques définies dans le Code Civil :

  • l'hypothèque légale ;
  • l'hypothèque conventionnelle ;
  • l'hypothèque judiciaire.

 

L'hypothèque légale résulte de la loi, l'article 2724 du Code Civil définit précisément les cas où l'hypothèque légale s'applique :
« Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes :

  • Les créances de l'État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, ainsi que certaines autres créances de l'État ou de personnes morales de droit public, spécialement prévues dans les lois particulières;

  • Les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble ;

  • La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance;

  • Les créances qui résultent d'un jugement. »

L'hypothèque judiciaire résulte d'une décision de justice, elle s'impose à un débiteur en cas de créances insolvables par tout autre moyen.
Contrairement à l'hypothèque judiciaire, l'hypothèque conventionnelle résulte d'un contrat passé entre deux parties. De plus en cas d'hypothèque conventionnelle, la garantie ne porte que sur un bien défini, tandis que dans le cas d'une condamnation l'hypothèque porte sur les biens immobiliers présents mais aussi sur ceux à venir. La suite de cette partie se concentrera plus en profondeur sur l'hypothèque conventionnelle car il s'agit de la pratique la plus fréquente.

L'hypothèque conventionnelle est un véritable contrat. Le bien immeuble hypothéqué doit être la propriété de celui qui le met en gage, un locataire ne peut en aucun cas avoir recours à une hypothèque car, n'étant pas propriétaire du bien cela n'aurait pas de sens.
L'acte d'hypothèque doit être le plus détaillé possible en expliquant notamment la valeur de la dette cause de l'hypothèque ainsi que le bien à hypothéquer. Il doit s'agir d'un acte authentique. Le notaire se charge ensuite d'inscrire l'hypothèque à la conservation des hypothèques sous peine de nullité de l'acte. La durée de validité de l'hypothèque dépend de la nature de la créance, à savoir s'il y a une échéance ou pas. L'inscription à la conservation des hypothèque a pour principal intérêt de consacrer la date de l'hypothèque.

L'article 2154 du Code Civil explique la durée de validité d'une hypothèque :
« Si la créance dont l’hypothèque constitue la garantie comporte une date d’échéance fixe, l’inscription hypothécaire cesse de produire ses effets deux ans après cette date ;
Si la créance n’a pas d’échéance fixe, la date extrême d’effet de l’inscription est de dix ans après l’inscription elle-même ou son renouvellement. »
Après 10 ans il est donc nécessaire de renouveler l'hypothèque afin qu'elle conserve sa validité.

En cas de non paiement de la part du débiteur, le créancier dispose du droit de préférence et du droit de suite. Lorsque le débiteur ne s'acquitte pas de sa dette, il est « mis en demeure » par son créancier.
Le droit de préférence est le droit qu'ont certains créanciers d'être payés avant les autres.
Le droit de suite confère au créancier le droit de jouir du bien hypothéqué quelles que soient les mains dans lesquelles il se trouve. En effet le créancier à la possibilité de saisir un bien vendu ou donné à un tiers même si le débiteur initial n'en est plus propriétaire.

Dans le cas où la créance pour laquelle l'hypothèque avait été engagée est remboursée dans son intégralité, l'hypothèque disparaît. L'extinction de l'hypothèque peut également avoir lieu si le créancier renonce de lui-même à l'hypothèque.
Le tiers acquéreur peut aussi faire disparaître une hypothèque s'il s'acquitte d'une certaine somme, cela s'appelle la purge de l'hypothèque.
Il arrive également qu'il y ait prescription de l'hypothèque, soit lorsque le créancier n'a pas respecté son délai pour agir, soit quand le tiers détenteur possède un bien depuis 10 ans voire 20 ou 30 dans certains cas.