Prêt in fine

Pour inciter les Français à retrouver le chemin de l’emprunt, le gouvernement met en place plusieurs dispositifs avec de nombreux avantages fiscaux comme pour le prêt in-fine. Cette partie traitera du fonctionnement du prêt in-fine, des acteurs de ce type de prêt et du choix entre les différents taux ainsi que des différences entre le prêt amortissable classique et le prêt in-fine.

Le fonctionnement du prêt in-fine
Il s’agit d’un montage associant un crédit lié à un investissement locatif et un produit d’épargne, généralement une assurance-vie (nous verrons dans le cas pratique, que l’assurance vie, majoritairement constituée de fonds en euros, a une rentabilité assez faible). Durant la période de crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts d’emprunt. Le capital est alors remboursé à la dernière échéance avec le capital épargné dans le cadre de l’assurance vie (il est généralement demandé un apport de 10 à 20 % du montant emprunter, placé sur l’assurance vie), augmenté des intérêts. Les mensualités du crédit sont entièrement constitués d’intérêts et déductibles du revenu foncier.
Le fait que les mensualités du prêt in-fine soient constituées en totalité d’intérêts (généralement à la hauteur du montant du loyer), permet à l’emprunteur de demander à l’organisme financier, un capital d’emprunt plus important.
En cas d'incapacité de remboursement, il est possible de solder le prêt sans avoir le montant total de l’emprunt sur votre assurance vie en vendant le bien immobilier.

Les acteurs du prêt in fine
Il y a deux principaux acteurs :

• L’organisme financier : cela peut être un établissement bancaire, mais aussi un établissement spécialisé qui fait preuve de plus de souplesse, comme par exemple, la non obligation de souscrire un contrat d’assurance vie pour l’épargne dans leur établissement.
  
  
• Le souscripteur : c’est celui qui désire faire un emprunt, pour un projet d’investissement locatif.

Le choix du taux : fixe ou variable
Tout d’abord, il faut savoir que dans le cadre du prêt in-fine, le taux fixe permet, généralement, d’emprunter sur une durée maximale d’environ 15 ans, le taux variable, lui, permet d’emprunter sur une durée maximale d’environ 20 ans.
De plus, il est probable que lorsque le taux du crédit augmente, le taux de rémunération de l’épargne augmente aussi.

La fiscalité du prêt in-fine
Ce prêt permet de constituer un déficit foncier plus conséquent, sur une période plus longue, qui engendre un gain fiscal plus important. En effet, les intérêts générés par le prêt in-fine sont plus importants que pour un prêt classique.
Le montant de ces intérêts, intégralement déductibles des revenus fonciers, présentent un avantage fiscal.
Si les intérêts déductibles sont plus importants que le montant des revenus fonciers de l’emprunteur, alors il a la possibilité de déduire le reste sur son revenu net imposable dans une limite de 10 700€. Si les intérêts sont supérieurs au plafond des 10 700€, l’emprunteur a la possibilité de les imputer sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

En cas de décès de l'emprunteur
Lors du décès de l’emprunteur, le bénéficiaire de l’assurance vie percevra, s’il y a lieu, l’excédent du capital (après que la banque ait prélevé le montant nécessaire pour payer la dette de l’emprunt du défunt), exonéré de toute mutation (s'il est inférieur à 152 500 €) et de prélèvements sociaux pour le fond en actions (généralement le fond en action est minoritaire), en plus du bien, alors remboursé. Il est important de savoir que pour récupérer le montant de l’assurance vie pour payer l’emprunt (in-fine), la fiscalité de cette dernière est nettement plus intéressante après la huitième année.