Comparaison

Le choix entre prêt amortissable et prêt in fine dépend du projet de l'emprunteur investisseur et de son profil.
Le prêt amortissable est un prêt classique. Ce type de prêt est le plus couramment proposé par les banques. En ce cas, l'emprunteur doit rembourser mensuellement les intérêts et le capital. Dans un premier temps les intérêts représentent la part la plus importante des mensualités et au fur et à mesure des remboursements, cette tendance s'inverse ; le capital devient alors la part majoritaire des mensualités. Selon les contrats et organismes de souscription, le montant des mensualités peut être amené à évoluer.

Les modalités du prêt in fine sont différentes. En effet, durant la période de crédit, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts d’emprunt. Le capital est alors remboursé à la dernière échéance avec le capital épargné dans le cadre de l’assurance vie ou d'un autre placement sûr et efficace, augmenté des intérêts. Les mensualités du crédit sont entièrement constitués d’intérêts et sont déductibles du revenu foncier. Mais l'emprunteur sera amené à payer plus d'intérêts que le souscripteur d'un prêt classique car aucune part du capital n'est remboursée lors de la durée du prêt.

Le prêt in fine présente d'autres particularités puisque l'emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier. Plus le montant est élevé et plus l'opération est fiscalement avantageuse. Plus le montant des intérêts est important et plus les avantages fiscaux sont intéressants.

Risques liés au prêt in fine
Les risques liés au prêt in fine sont inhérents aux montages financiers allant de paire avec le prêt in fine. Les organismes bancaires exigent généralement que 10 à 20 % de la somme totale de l'emprunt soit immobilisés. C'est pourquoi le placement choisi doit être le plus performant possible. En effet à la clôture du contrat, l'investisseur doit disposer des fonds nécessaires. C'est pourquoi les banquiers exigent l'immobilisation d'une somme (en général 10 à 20 % du montant du crédit total).

Les banques sont particulièrement prudentes et ne recommandent pas ce prêt systématiquement. En effet, pour être éligibles pour ce prêt, les emprunteurs doivent répondre à des conditions strictes. Ils doivent être imposés dans les deux dernières tranches du barème de l'impôt sur le revenu et bénéficier de revenus fonciers imposables. De plus, les investisseurs doivent être en mesure de faire face à des déconvenues financières.

En conclusion, le prêt in fine est une solution à favoriser si le projet financé n'est pas votre premier investissement locatif, que vous bénéficiez d'un revenu net supérieur à 60 000 € et que vous êtes imposable dans les deux dernières tranches d'imposition (taux marginal de 40 %).