Délais de préavis

Lors de la signature du contrat de location, il est important de vérifier quelle est la réglementation applicable du moment. Le contrat de bail peut être à durée indéterminée, limité dans le temps (cependant uniquement sous certaines conditions très précises mentionnées plus bas) ou un contrat avec exclusion de résiliation.

Lorsqu'il n'en est pas prévu autrement dans le contrat, les locataires peuvent résilier leur contrat de location en respectant un délai de préavis de trois mois, peu importe depuis quand ils habitent dans le logement, comme l'autorise la réglementation des contrats de loyers à durée illimitée.

Les contrats de location à durée limitée ont une durée de validité déterminée pendant laquelle le locataire et le loueur ne peuvent pas résilier le contrat. La seule exception est une résiliation sans préavis qui n'est possible qu'en cas d'infraction grave de la part de l'une des deux parties.

Dans le contrat de location la fixation d'un délai doit être justifiée. Il faut expliquer pourquoi le locataire doit déménager à la fin de la période d'exécution du contrat, par exemple pour des motifs personnels ou la transformation du logement. Le contrat de bail et les motifs de fixation du délai doivent être formulés par écrit, sinon on considère automatiquement que le contrat est à durée illimitée.

De plus en plus de clauses particulières figurent dans les contrats de location. Selon ces clauses, le locataire s'engage à renoncer pendant une période précise à son droit de résiliation.

Un accord individuel entre le locataire et le loueur prévoyant une exclusion du droit de résiliation du locataire pendant cinq ans est effectif (arrêt de la Cour de justice allemande (BGH) VIII ZR 81/03).

Le droit de résiliation peut être exclu avec accord des deux parties, locataire et propriétaire, chacun devant remplir le formulaire de renonciation (arrêt de la Cour de justice allemande VIII ZR 2/04; 379/03 et 294/03).

Un renoncement réciproque par formulaire ne peut pas excéder une période de quatre ans (arrêt de la Cour de justice allemande VIII ZR 27/04).

D'autres contrats de location particuliers sont les contrats selon lesquels le loyer est calculé en fonction d'échelons et revalorisé selon un index des prix. Ces contrats comprennent en plus du loyer de départ un droit de revalorisation annuelle du loyer. Contrairement aux contrats à durée déterminée, le locataire lié par un contrat ,dont le loyer est calculé selon des échelons ,dispose d'un droit de renonciation à la résiliation valable plus de quatre ans (arrêt de la Cour de justice allemande VIII ZR 257/04).

Depuis la réforme de 2001 sur le droit des locations, les simples contrats de location à durée déterminée (la durée de location dure du X au Y) ne sont plus valables. D'après la loi de mise au point de 2005, les clauses citées plus haut sont cependant autorisées. Ainsi les simples contrats de location à durée déterminé existent de nouveau.

Pour le locataire qui ne sait pas exactement combien de temps il veut vivre dans un endroit, les contrats à durée déterminée peuvent être très désavantageux. Toutefois, pour celui qui veut vivre plus longtemps au même endroit, cela peut être un avantage de conclure un contrat à durée déterminée, ou bien un contrat avec renoncement à la résiliation de la part du locataire, comme du propriétaire. Pendant cette période, le propriétaire ne peut pas faire jouer son droit de reprise pour motifs personnels. C'est en principe possible avec un contrat de bail à durée indéterminée, particulièrement lorsque le propriétaire est un petit propriétaire ou un propriétaire privé. Il doit alors respecter une période de préavis de trois à neuf mois selon la durée d'habitation et avoir une raison valable de résilier le contrat.